国税总局再促土地增值税清算 要求各地8月底前上报清算进度
土地增值税征管再传收紧声。
7月2日,国家税务总局官网挂出《关于进一步做好土地增值税征管工作的通知》(下称《通知》),称2013年要抓好土地增值税清算工作,并要求各地于8月底前将2013年土地增值税征管工作情况、清算进度和下阶段清算上报。
相关督导检查即将展开。《通知》称,在已对15个省市进行督导的基础上,今年7月起,国税总局还将对辽宁、黑龙江、河北、天津、四川、重庆等省市进行督导。
某港资房企副董事称,由于房企普遍有一定量的土地储备,土地增值税对开发商而言往往意味着一大笔资金,所以在交税上“拖拖拉拉的情况是有的”,“有的项目清算得慢一些,企业可以晚一些交,但不交、少交是不可能的。”
开发周期长的项目“受影响往往更大”
据了解,土地增值税通常按一定比例先行预征。据《关于调整住宅开发项目土地增值税预征办法的公告》(上海市地方税务局公告2010年第1号),上海住宅开发项目的土地增值税预征率,按项目售价高低,设为2%、3.5%、5%三档。而土地增值税的清算工作,要在房地产项目竣工、完成销售,或者整体转让时展开。
“清算时,按预征额和实际应缴额,多退少补。”某央企开发商投资部负责人说。
按前述港资房企副董事称,具体税率方面,房地产项目利润率未超过20%的,免征土地增值税;利润率超过20%,根据利润率高低,按四级超额累进税率征收土地增值税,“利润率在20%~50%的,土地增值税税率为30%;利润率在50%~100%的,税率为40%;利润率在100%~200%的,税率为50%;利润率在200%以上的,税率为60%。”
该副董事解释称,设立这个税种的导向就是要开发商不能定价过高,同时要求项目快速周转,加大供应,防止开发商囤地、捂盘。“如果一个项目拿地较早,开发、销售周期过长,房价上涨速度又较快,那么很容易形成利润率过高的局面,也容易被征收土地增值税,而‘短平快’的项目则一般不容易被征收或税额较低。”
他举例称,两个总销售额10亿元的项目,都是两年完成开发销售,如果利润率为15%,那么利润为3亿元,且不用交土地增值税;而如果拿10亿元投资一个项目,4年完成开发销售,利润率翻一倍为30%,总利润仍为3亿元,却要交30%的土地增值税。
土地增值税是房地产领域的主要税种之一。按财政部披露的数据,今年5月,全国的土地增值税收入为276亿元,比上年同期增长27.4%。
“严审扣除项目”
土地增值税对开发商而言,影响不小。
前述央企开发商投资部负责人直言,虽然只有在利润率达到一定水平后,才会对开发商征收土地增值税,但该税种对开发商影响很大,“往往是一大笔钱,像一些大型房企的大型项目,如果拿地早、价格高、开发周期长,往往是几十个亿。”
某港资房企副董事还提到,由于有些项目开发周期过长,并非捂盘所致。“有些项目的开发周期很难控制,像目前上海市中心区域的楼盘,几乎全都会被征土地增值税。因为市中心项目拆迁难度大,价格上涨快,项目周期长,价差高。而郊区近两年拿地的楼盘,由于调控以来房价上涨幅度不大,则不太会涉及土地增值税。”
加上近年地价一路上行,拿地企业与地方政府“商量”着迟交土地增值税的现象不时出现。
前述央企开发商投资部负责人称,如果企业和地方政府的关系好,那么可能不会急着清算,晚一点征收,这样一来,企业的资金使用效率就会提高。同时,也有开发商采取做高成本、调低售价等方式,以规避土地增值税,“实际操作上很难把握,因为企业的资金成本也是大进大出的。”
某上市房企分管拿地的总裁助理进一步称,即便能缓交,期限一般也就半年,不可能延迟太久。
监管者也意识到了这一点。《通知》提到,“从总体看,土地增值税征收管理工作仍需进一步规范,特别是在土地增值税清算工作、严格审核扣除项目、减少核定征收项目等方面还需要进一步加强管理。”
《通知》提出四项措施:一是加强纳税服务和税收宣传;二是对近几年积压未清算的项目进行全面清理,督促企业限期自行清算;三是严格执行核定征收规定,不得擅自扩大核定征收的范围,不搞一刀切;四是清算审核时,不得擅自扩大扣除项目范围。
某上市房企副总裁称,其实开发商该交的税,肯定是逃不掉也少不了的,差别只是政府“抓紧征”还是“以后征”的问题,“我觉得重申清算工作,和房地产调控没什么关系,和财政吃紧有关。”
一名税务部门工作人员则称,土地增值税一直在正常征收,其实不存在趋严执行的情况。
课程推荐
- 初级会计职称特色班
- 初级会计职称精品班
- 初级会计职称实验班
课程班次 | 课程介绍 | 价格 | 购买 |
---|---|---|---|
特色班 | 班次特色 |
290元/一门 580元/两门 |
购买 |
- 初级会计职称机考模拟系统综合版
相关文章
税务总局摸底全国土地增值税清算 (2013-07-03 09:31:35) |
国税总局:地方财收增长乏力 税制改革急迫 (2013-06-28 09:24:05) |
今年税收收入形势“非常严峻”国税总局密集调研 (2013-06-28 09:20:58) |
国税总局、海关总署公告部分化工品消费税退税问题 (2013-06-23 10:56:48) |
国税总局规范股权盈余转增股本个税问题 (2013-05-16 11:32:25) |
财政部、国税总局:地方政府债券利息收入免征所得税 (2013-04-27 09:43:27) |
财政部部长楼继伟、国税总局局长王军谈“营改增” (2013-04-19 09:21:10) |
国税总局“一把手”解惑答疑“营改增” (2013-04-18 15:34:16) |
国税总局局长:及时回应纳税人诉求 坚决不收过头税 (2013-04-11 10:32:47) |
国税总局局长王军:加快推进税制改革 (2013-04-01 09:22:39) |