上海拟征房产税 存量房精准估价理论上需28年
北京、深圳的楼市细则相继出台后,迟迟未落定的上海楼市细则据传也将于近日出炉,其中或有房产税这一“重型武器”待发。
《每日经济新闻》记者在采访中了解到,上海楼市调控细则中的房产税征收办法将要求,不符合条件的房产拥有者,按照房产评估价值按年支付房产税。
然而,针对这一征税方式,部分业内房产估价师提出了可行性的质疑:面对上海规模浩大的存量房,有关部门如何有效进行精准评估?房产税征收是否能真正施行?
答案或许是,若对现有存量房进行精准评估,上海需要28年时间。如此一来,依评估价征税 “类比估价”的可行性更大。
千名估价师28年方能完成?
房产税的征收传闻在“满月”后,变得日益真实。同时,以评估价征税这一方式更是引发了很大的争议。
上海市房地产经济学会副会长、土地学会顾问印?华向《每日经济新闻》记者证实:上海市政府已就楼市调控细则召开相关会议,房产税征收细则月底将出台,以征求各方意见。具体的计税基础是房产的“评估价”,而非成交价。征收方式如同国外的现行方式,可能针对不同房屋类别,在市场价的基准上乘以系数0.7,按照0.5%~1.2%左右的税率递进征收。
记者查阅上海住房保障和房屋管理局网站了解到,目前上海注册房产估价师有1351名。另据上海统计局“全社会房屋施工面积、竣工面积 (1985~2008)”数据,上海截至2008年的竣工面积已达4.57亿平方米。上海佑威房地产信息服务有限公司薛建雄更表示,截至2009年,该公司计算的上海存量房面积为4.98亿平方米。
“如按精准的估算方式,这个工作量有些夸张。”上海一名不愿透露姓名的估价师告诉记者,一般来说,对一处房产进行精准的价格评估过程为:接受评估委托、进行市场调查;第2日进行实地勘探、撰写总结报告;第3日向委托人呈交综合评估书。也就是说,需要3个工作日左右,才可以对一处房产进行精确的价格评估。
若按平均每套房产100平方米的面积进行大致估算,截至2008年的上海房产竣工面积需要全上海1351名在册估价师花费约1万天,即28年左右,才能真正完成所有的价格评估工作,这还不涉及2009年后新增的存量房等。
此外,根据现行规定,对一处房产进行价格评估,需要根据房产的不同市值进行估算收费。该估价师介绍,一般价值100万元的房产,约需要5000元估算费用。超过100万元的房产,按照不同额度的费用标准征收。因此,征收房产税,又要通过评估价征税,这其中庞大的费用谁来承担,也是一个疑问。
“类比估价”更具可行性
对于上海房产税究竟如何征收的疑问,上海税务局回应《每日经济新闻》记者称,目前尚无任何有关房产税的细则出台,若有变动,相关信息都将在部门网站上第一时间公布。
估价师黄海表示,若要征收房产税,更可能细化征收对象,而非针对市场上所有的存量房。印?华则认为,上海的房产税征收应有自己的“高水平”,对新增的存量房进行征收更为可行。
业内人士猜测,评估价征税“类比估价”的可行性更大,即根据如别墅、新建商品房、旧商品房等类别,进行不同档次的“模糊估价”。对每处房产进行精确的价格估算,一方面没有可行性,另一方面,巨大的费用支出由谁来承担也难以定夺。
房产税是否能够真正对投资客产生打击?印?华对此表示怀疑。
印?华解释说,若是一套市价为200万元的房产,评估价约为140万元。按照目前的税率征收房产税,一年约缴付7000多元,平均每月不过600元左右。这对于真正的炒房者来说,并不是很大的数字。
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