焦急的二手房

　　一、今天我们来关注房地产调控的新国五条，限购政策更加严厉，而其中最令人关注的，是二手房个税由交易总额的1%-2%，将从严按照差额的20%征收。政策一出，引发了市场强烈的反应，不仅是购房者急着签约，甚至引发了一些看似荒谬但却无可奈何的行为，不少地方出现了“过户潮”，“离婚潮”。

　　仅仅在3月6号这天，在北京，离婚数甚至高达一千例，比平时多出了一倍。同一天在南京，离婚人数就达到了294对，是平时的两倍。南京市民政部门当天共开出了1600张单身证明，而单身证明上填写的用途一栏，清一色的写的是“购房”。在上海闵行区，民政局婚登中心有关负责人表示，此前离婚率每天只有几对，极端高峰也就20多对。但“国五条”出台后，平均每天离婚率涨至30多对。

　　为此，闵行区民政局在婚姻登记中心门口还特意设立了“楼市有风险，离婚需谨慎”大幅公告警示牌，提醒各对夫妻勿为规避政策而轻率选择“假离婚”。

　　避税效应还引爆多地“过户潮”。在北京，“国五条”出台后的一周内，二手住宅网签量达到了9400套，比二月份同期大幅增加了279.5%；南京二手房交易登记达到平时的8倍；在重庆，市民带着板凳排队过户二手房；而在上海，一对夫妇挂着氧气瓶排队过户。二手房过户量的剧增，也给各地房管局的工作人员带来巨大压力。郑州市房管局的一位工作人员连续加班加点一周后，在窗口接件时因直接休克被救护车拉走抢救。在各地细则出台之前，政策“末班车”效应还在持续发酵，记者在北京市东城区房屋登记大厅采访时发现。面积不大的交易中心内，拥入了进百人。有的甚至是拄着拐杖上了年纪的老人。

　　老人告诉记者，国五条出台后，他的女儿为避免高额的个税，想把自己的一处房产过户给老人。为了赶时间，90多岁的他已被折腾了好几天。记者在采访中发现，很多人都担心国五条会对房屋产权变更的成本产生影响，所以大都忙着将自己名下的房产，通过买卖形式过户给亲属。

　　朱女士目前最担心的问题就是北京新政细则出台的时间。新政实施到底是按照交易签订合同的时间开始？还是过户的时间开始？这对她影响巨大。朱女士告诉记者，家人把所有的资产都压在房子上，如果真的按照20%征税，近几年的房产增值收入就所剩无几了，所以他们要以最快的速度，把60平米的房子过户给女儿。记者：如果以后在更换新房呢？那怎么考虑？“朱女士：那就是看他们自己的能力了，我只能尽到我现在这个责任了。给女儿。”记者：先暂时避免一下。“

　　朱女士：对，先暂时避免一下。“朱女士打听到，亲属间的房产过户更名，无论赠与或继承还要交3%的契税和4万元的公证费，而如果直接买卖交易，只须缴1%的契税，所以她整理好一书包各种手续资料，来办买卖过户。

　　记者在随机采访的人群中做了个调查，发现90%的人多为购买新房和以小换大的置业者，而涉及交易的房屋面积80%都是100平米以下的钢需房。陈先生这次就急着赶末班车，想换个大点的房子。

　　卖房者房子买卖是家里的首要大事，陈先生70多岁的老母亲总放心不下，办任何手续她都硬撑着要一起来。卖房者因为我们房子他三口人，80年代那小两T，所以说把房子卖了，再远一点，这不是市中心吗再远一点，买一个大点的。“

　　陈先生告诉记者，像他这样先卖后买的改善置业人群，受新政影响最大。由于在短时间内需要完成两步交易，所以卖房时，他被迫降低价格以求尽快出售。记者：您能接受这种打击吗？陈先生：我接受也得接受，不接受也得接受，国家的规定，咱们阻止不了，咱们只能通过电视台呼吁一下，尽量有个缓冲的时间，确实有几套房子的人，人家不在乎，人家也不卖，你爱扣什么扣什么，跟人一点关系没有，我觉得是这样，对打击最大的还是刚性需求。我本来我就没房子，我就要买房子，你要再出台这政策，等于是我多交税。“在陈先生急着卖房的时候，这位郭先生担心新政细则有变数，增加成本，迫不及待地办理了买房手续。郭先生：”现在每天租金这么涨，你没有自己固定的地方住，人家让您搬家你就得搬，作为我们来说，老百姓肯定承受不了，搬家这种折腾，只能自己给自己买个小房子住。“郭先生告诉记者，因为买的是没过五年出售期的二手房，所以卖方该承担的营业税、中介费都被无端地转加到他身上，让他多掏了近十万元。高额的房价下，只能求助于父母。

　　二、我们看到新“国五条”一出，立刻引爆很多地方的“过户潮”，甚至还有“离婚潮”。尽管政策出台的时间已经过去了三周，但是在各地实施细则出台之前，这项政策的“末班车”效应还在持续发酵，，毕竟，突然缴纳的税费从几千增加到几万甚至十几万，这个变化会促成人们作出迅速的决定这些给二手房交易市场带来了什么变化呢，来看记者在几家中介的调查自3月1日国五条新政出台后，

　　在北京链家地产就职的常玲，手机几乎响个不停，她安排好门店全天候提供房屋核验与购房资格审核的工作后，就开始着手上午的谈判。链家地产蓝筹名座店经理常玲说：“10点半有客户和业主看完房子了，想谈一下细节问题。”常玲有这么大的把握，是因为她观察到了新国五条出来后，买卖双方心理的骤然变化。20%纳税条款引发了一种恐慌情绪，让即将签署合同的交易双方期盼尽快完成过户。常玲说：“因为现在对于房主来说，他也不可能涨价，因为他没有那么多的时间，所以他的价位都是奔着成交去的。客户也是说看见合适的就定，不会说之前那么犹豫。”记者：之前双方是什么状态，能形容一下？“她说：”之前都是博弈状态。我想多卖点，客户想少拿点，大家都在讲。因为现在离这个可能实行日期越来越近，大家都会我觉得都会有一点的让步，不会像之前每个人都特别坚持。“

　　10点半，买卖双方准时到达链家中介，卖主是一位中年男士，买主是一对80后小夫妇。为不干扰他们谈判，记者只是在远处观望。链家地产市场部的张旭告诉记者，新政出台后，像这样的咨询量、房源登记量、成交量明显上涨，未来一段时间网签量也将持续保持高位。链家地产市场研究部分析师张旭说：“从我们统计的数据来看，从3月1号到现在，全市的二手房网现在是1.7万套，那么可能是平均水平要比2月份大体上到这个要增加了1.7倍。”

　　常玲告诉记者，增值部分20%的个税，就目前北京的房价而言，都意味着不菲的支出，她以东二环部位，100平米，目前市值450万左右的房子为例，即使按最低指导价每平米2万四来计算，增值部分20%个税依然是个高额的数字。常玲说：“按照以前的政策，可以按照总额1%来交，100平米的房子，个税大概是需要交到24000万样子。如果新政出台后，是不允许按照1%的比例交纳，只能按照差额20%交.大概是。”那么这套房子的多出的三十万的个人所得税该由谁来支付呢？接近中午一点钟，谈判突然中断。卖方在户外抽烟，而室内的小两口也在焦灼地商议着。常玲说：“你之前说可能有90%的这个，你觉得这次，这会你刚才探听的情况，还会有这样的把握吗？他们现在在做最后的考虑，别的这个不太好说。”就在我们等待结果的间隙，一位卖掉房子的陈女士，来到中介准备拿资料去银行做面签手续。陈女士告诉记者，这套房子她原本想留给儿子住，并没打算卖。但怕政策出台后承担高额的税费，只能被迫出手。她说：“我想如果要是增值20%呢，这个增加好几十万，不管对买的也好，还是卖的也好，总体上来说总价还是增值了，不管是转嫁到谁的身上，总价是增值的。反正这个市场，我就可能会有一段时间比较冷清，我觉得应该是。我要是卖，如果把价给我，我肯定考虑不卖了。”

　　已经是下午两点钟，没有午餐的买卖双方终于成交。他们疲惫而焦虑地忙着奔赴银行办理后续手续。谈判双方的经手人跟我们介绍了相关情况。链家地产置业顾问王雅杰说：“他们也是父母给他们拿一部分钱当首付，他们两口子还贷款。”记者：刚才看了谈了好久好久。260万，在卖方丝毫不肯让步的情况下成交。让我们看到了依然坚挺的卖方市场。而为了逃避即将实施的高额个税，网络上也曝出种种避税攻略：阴阳合同、司法判决避税等，有网友还将各类避税方法概括为暗度陈仓，金蝉脱壳，偷梁换柱。一些中介公司也开始想规避的对策。在北京西二环的一家中介所，记者以出售房屋的身份咨询能否赶在新政细则出台前卖掉房子，尽量避开个税。

　　这位中介告诉记者，他们可以做阴阳合同，来降低买卖合同标的。但需要纳税的部分在细则出台后，就不再按1%的比例，而是很有可能征收20%增值部分个税。这样的话阴阳合同也免不了太多税费。中介：“现在真是不好说，一切都是未知的，都没法保证。只能说碰，看命了，碰到合适的。只能说给您登记一下，大概是这么个情况，行就马上赶紧。”在另一家中介，记者以买房人的身份向其咨询有无二手房房源出售。当记者咨询这个二手房成交价格会不会是因为有税费有所提高时，中介表示会交一些税，但可以报低网签价格。

　　房屋中介，中介告诉记者网签的价格是可以商量，350万的房子可以按300万来网签。这样与之前的交易额的差额会缩小，税也会相应减少。而在另一个中介，当记者咨询所得税的问题时，他们开始向记者推销商住两用房。房屋中中介告诉记者，只要细则出台，相应的对策也会应运而生，随后，他推荐一处住宅，带记者去看房。当记者对户型和房价并不满意时，中介依然用能避免高额税费来推荐第三、

　　从记者的采访中我们可以看到，一些中介公司通过各种各样的手段，帮助客户减少税费上的支出。那么，，在严厉的新国五条出台后，这些五花八门的办法真的能起到作用吗？，就是为了抑制飞快上涨的房价，打击投机行为、抑制投资，但是，从2003年的“18号文”算起，历经十年九调控的房价，仍是一路走高，新“国五条”究竟能不能有效遏制房价，会不会伤及刚性需求？政策出台该如何尊重市场自身的供需关系？我们来看专家的解读.

　　新国五条“政策出台以后，不仅是二手房交易市场产生地震，房屋租赁市场市场受到的影响也立即呈现出来，

　　记者从北京的中介机构了解到，房租在年前的基础上也上涨200元到500元不等。而二手房交易将征收20%个税的消息，也开始让新房市场迅速升温。北京多家楼盘坐地涨价，个别楼盘单价涨幅竟达到近两万元。五道口的房价更是涨到每平方米10万元。3月15号北京新天地楼盘开盘，售价29000元每平米的新房也在半小时内售罄。在上海，楼市成交量屡创新高，截至3月17日已打破近127周新高。3月最热销的30个楼盘中，最高楼盘上涨同比高达36%。

　　南京楼市可以用“井喷”来形容。3月20日，10多家楼盘集中推出近2000套房源，这股上市高潮还没有结束，江宁江北又有楼盘拿到预售许可证火速开盘。中国房地产研究会副会长顾云昌认为，各地疯狂上演的种种乱像，皆因国五条而起。中国房地产研究会副会长顾云昌说：“对市场影响如此之大，特别对二手房交易的这种冲击如此之大，可能是决策部门也没有预料到的。现在看来，无论是买和卖的双方都希望能够避开税收。所以我觉得这一点看来，政府部门也应该要总结经验。一个就是说政策出台更多遵循一些意见，第二就是细则要尽快地公布准备好，否则的话，会引起市场这样的波动。”

　　中国房地产测评中心主任丁祖昱也认为，任何政策的颁布与实施都要尊重市场规律，但新政细则迟迟未定，目前市场的极度混乱远超人们预期。

　　中国房地产测评中心主任易居中国执行总裁丁祖昱说：“相关的政府主管部门，要对外发布一些更加真实、客观、专业的声音，其中有这一条，防止一些混乱的形式充斥在整个市场当中。但是事实上我觉得做的不好，特别是在2月28号出台这些政策之后，几乎没有政府主管部门出来来出面来解释，我觉得这就是造成目前市场上信息混乱，然后使得大道消息没有，小道消息满天飞，”

　　丁祖昱近期刚刚参与过中国房地产研究会的一项调查：在调研中他们发现：2003年－2012年十年间，国内为遏制房价有九次调控，但与之相伴随的却是不断攀升的房价。（2003年—2012年全国均价整体涨幅：145%）

　　他们的研究数据表明：全国住宅均价2003年至2012年涨幅为145%。京、沪、穗、深、杭五大热点城市商品房价平均涨幅达220%，其中，北京房价涨幅最高，为259%。（2003年至2012年五大热点城市房价走势）

　　丁：北京上海我们看的统计数据，超过200%的涨幅，基于对最近几年，最近十年这些城市的整体的投入，整体城市面貌的改善，以及城市吸引率的增加，再考虑到一定的通胀因素，

　　顾云昌分析认为，过去十年导致房价上涨最关键有两点原因：货币的增发和土地的垄断。中国房地产研究会副会长顾云昌过去十年又是货币量的很大的放大期，这货币的供应量五六倍的增加，五六倍增加的货币量的情况下，我们涨了五六倍，大城市的房价涨了五六倍，中小城市可能涨了三四倍，这是相应的。就是货币的放大效应和房价是结合在一起。再加上由于我们现在土地制度，存在着这种土地裁算也好，政府垄断也好的情况，在大城市土地供应相对补足。再加上我们的财富阶层的投资渠道缺乏，那么可能在市场上，既有自主性需求，也有投资需求，混在一起造成了需求量的膨胀，而功能的相对不足，造成了房价的上涨。

　　丁祖昱告诉记者，从2003年的“18号文”算起，历经十年九次调控的房价，仍是一路走高，这就说明每次的政策不能只简单地调控加码，而是要真正符合市场的供需要求。7“中国房地产测评中心主任易居中国执行总裁丁祖昱说：”我们也不能说所有的政策都是在抑制房地产，或者说抑制房价的上升。有的时候在供求关系完全失衡的情况下面，政策本身是很难抑制的。所以，核心还是希望能够有一个更加匹配于需求的这样一个供应量，能够不要造成短期内的房地产市场上的一种短缺供应。那么这可能才是，还有对于中低收入群体，应该有更多的途径来解决他们的住房问题。“

　　顾云昌也认为，近年来种种“限购令”“限售令”的政策调控，最终结果是一部分人失去了购房资格，或是提高购房成本，从而减少需求。但解决问题的关键却唯独没有做到，那就是应该放大供应量说：“中国房地产研究副会长顾云昌。无论是市场的手段，行政的手段，特别中国的行政手段很强调，但是在增加供应方面我觉得做的还不够。所以在这一次调控当中，重申了增加有效供应，我讲的是有效供应。那么，这一点我觉得在结构调控当中，应该两手抓，一手抓合资过旺的需求，一个抓有效供应。这样可能才能达到更加好的效果3月22日，中国房地产研究会和中国房地产协会最新公布的数据显示：2012年全国商品房销售面积为11.12亿平方米，同比增长1.8%，全国商品房销售额为6.45万亿元，同比增长10.0%丁：目前市场上无论是首次置业的还是改善性置业的，甚至包括一些中高端的项目，还是以真正的自用性消费为主，自用性消费当中可以理解他是首次置业的刚需，也可以理解他是改善的刚需。中国房地产研究首席研究员李战北京：”北京在过去的十年按照第六次人口普查的数据在过去的十年当中，北京人口净增551万，相当于平均每年进来的人口是55万，这55万对房子的需求，这是多么大的一笔要求。“

　　中国房地产研究会首席研究员李战军以北京每年新增人口55万，按照平均每人50平米的住宅面积估算，每年至少需要2700万平米的交易量来供给。中国房地产研究会首席研究员李战军说：“现在北京的新房交易量，上海的交易量也都在1800、1700、2000万平方米上下，2300平方米，随着调控的年历有的年份产生很大的波动。这里还没有讲老北京市民改善性需求的要求。”由此李战军担心，新国五条的初衷是抑制房价过快上涨，大击投机，但结果很可能会打击到群众自住、改善置业的合理需求。特别是增值部分20%个税，最受影响的，恰恰是刚需人群。

　　关于税费的问题，业界也存在颇多争议。前不久，财新网记发布的房地产业税费增长的统计结果受到广泛关注，根据财政部和国家税务总局近十年的统计数据可以看到：这十年间，仅针对房地产业征收的五大税种，从2003年的900多亿元，上升到2012年的1.01万亿元，增长1022%。五个税种收入合计占税收收入的比重，从2003年的4.5%，提高至2012年的10.1%。

　　中国房地产研究会首席研究员李战军

　　李：我们现在没有看到政府对房地产的费税有实质性的下降，而是年年费税在不断地提高，房地产业的费税实际上是支撑着中国财政的费税，在这个费税之外还有一块，就是土地出让金，每年大体上3万亿的土地出让金这个流入到政府的口袋，所以，费税不减怎么能够评议房价。

　　顾云昌提出，当前最紧要的不是继续加征税费，而是要对不合理的税制进行结构性调整。

　　顾：结构的不合理和总量的这个过多，我认为是房地产税收的一个问题。那么结构的问题就是说，我们主要是在保有环节没有税收，所以导致很多的持有房产投机投资，那么在开发环节的税费混杂，流通环节的税率很高，这样导致了流通也不畅，开发环节混杂这些行为，而持有环节不足。所以房地产税收体制改革势在必行。所以说体制改革，我想除了不应该在总量上增加税负以外，因为最终的税最终都是老百姓承受的，开发商的中间过一下。总量上绝对不能增加的，要理顺这个税收的结构，我认为这是下一步房地产税收体制改革的重点。

　　四、新国五条一出，就引发了市场极大的震动，假离婚，假合同，各种对策层出不穷。而其中二手房个税20%的方案，更是产生了立竿见影的结果，一些刚性需求，从二手房市场转移到了新房市场，一下子拉高了新房市场的温度。有刚需的购房者担心的是，如果房价上涨的大势不变，那么这20%税费就会是买房者承担。因为经济学基本原理告诉我们，供求关系决定价格。现在我们还无法确定，政策具体实施后对房地产市场的长期影响，但是，就目前的短期效应来看，新房房价被迅速推高，租房市场也水涨船高，我们暂时还没有看到消费者从中获益。其实无论是什么样的手段，市场最终会遵循着它自身的规律起伏涨跌。我们希望看到，在新国五条从发布到具体落实的过程中，相关部门能够实事求是制定符合政策初衷的明确细则。