兰馨公寓最后一套房单价12．5万元售出 跻身上海豪宅前三

　　位于茂名南路、巨鹿路口的兰馨公寓目前已正式宣告售罄。商报记者从售楼处了解到,5月底,兰馨公寓售出最后一套房源（总价约8650万元,成交售价已接近12．5万元／平方米）,后续将无新房源推出。其成交价虽然仍低于浦东的汤臣一品和浦西新天地的翠湖天地嘉苑的新近成交价,但已跻身上海豪宅前三的水平。

　　每月约有3套房售出

　　七八年前,东方海外在上海市中心拿到了一块名副其实的“黄金宝地”,该地块南起巨鹿路,北达长乐路,东至茂名南路,西靠瑞金一路。2006年底2007年初,在东方海外还没有正式动工的时候,地块边上的兰馨公寓就已拔地而起。

　　看似从原东方海外上海最重要项目用地中“抠出”一个角的兰馨公寓项目,占地不到7000平方米,却建成了一栋顶级豪宅――总建筑面积约2．1万平方米的一幢16层小高层楼宇,其住宅面积仅1．77万平方米;1－3层设挑高大堂和会所;整楼分为茂名南路53号甲、53号乙两个部分（标准楼面4个单元）,房源户型包括近300平方米的两房两厅、近350平方米的三房二厅。顶楼4套复式房,房型面积分别是530平方米、700平方米。

　　从2008年底起,兰馨公寓已开始发售。这期间,除2009年1－2月份和9－10月份的4个月该楼盘处于“零签约”外,兰馨公寓以每月3套左右速度出售。截至目前,共签约46套房源,累计住宅合同均价66777元／平方米。网上房地产数据显示,兰馨公寓目前还有6套可售,但售楼处人员回答商报记者采访时声称“因为数据更新不及时,造成了网上数据滞后。但实际上该盘确已全部售完。”

　　刻意低调仍频现报端

　　就地段而言,兰馨公寓无疑是上海滩的顶级地段。商报记者在现场看到,兰馨公寓北侧与正在施工的原东方海外（现属于凯德置地）项目几乎连为一体;西临茂名南路;南与锦江饭店和花园饭店隔兰心剧院和长乐路相对。在很多“老上海”眼中,这里当然是上海最具历史文化价值的好地段之一。

　　因此,自项目动工以来,兰馨公寓就一直受到市场关注。不过,这个楼盘却异常低调,开盘后的很长一段时间甚至以极其罕见的不做楼书、不设样板房、不向媒体公开的“神秘”方式低调销售。

　　然而,即便这样,兰馨公寓仍频见报端,在宏观调控的新政影响下,上海不少外、中环外区域的公寓楼盘开始出现打折促销个案以及一些实质性的价格松动之际,市中心的高端楼盘价格依旧保持异常坚挺的态势。而如兰馨公寓这样难得的在售豪宅公寓,当仁不让地成为分析机构和媒体眼中的观察目标,类似“兰馨公寓逆市升温,价格涨幅已达95％”、“兰馨公寓价格调整势不可挡,销售单价已翻番”等新闻不断见诸媒体。

　　同盘房价可比性小

　　商报记者获得的一份某市场研究机构提供的兰馨公寓（开盘以来）成交明细显示,今年4月兰馨公寓共成交的5套房源中,成交单价从7．5万元、5．92万元一直低至5．26万元;而5月份,兰馨公寓售出2套顶层复式房源,成交单价则分别高达10．6万元、12．5万元（包括5月31日成交的房源面积高达700平方米）。

　　但商报记者对于有关媒体报道“（兰馨公寓）价格涨幅达95％”不敢苟同。作为单栋高层楼盘,兰馨公寓各个部位、楼层的房源差异性极大――不同房源的采光、楼层、景观、噪音影响等多个因素天差地别,所以房价上出现“跳跃”或“暴降”亦理所当然,现场来看,兰馨公寓南侧的兰心大剧院的高度,对于房源的景观、采光影响甚剧,其在最大程度上使得不同楼层房源间定价相差极大。

　　售完之前,兰馨公寓的网上参考单价7．5万元,与它2008年底开盘之初就报出的5万－10万元报价幅度仍吻合。商报记者在该盘的成交明细中发现,开盘以来,除顶楼的4套复式房源的成交价超出10万元外,兰馨公寓7楼以下房源成交价多为5万－6万元,而7楼以上的房源价格则在6万－10万元（每层有1万元左右的价格阶梯）。

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　　淮海中路附近新房紧缺

　　淮海中路商圈附近的新房楼盘早已“屈指可数”。目前来看,仅有距离兰馨公寓不到1公里的城市一品苑还有房在售。城市一品苑现已被开发商重新包装上市,装修标准在1万元／平方米。目前,该盘尾盘在售,房源主要分布在20－30层的高区范围,户型包括156－180平方米的三房,均价7万元／平方米。

　　兰馨公寓现已售罄,而其紧邻的原东方海外地块,其占地约4．2万平方米,总建筑面积达10．5万平方米,规划建造为一个综合发展?穴五星级?雪工程,包括6栋12层小高层公寓。目前工程还未结构封顶,预计要在2010年11月左右才能开盘。