当前,中国房地产市场的症结在于,不少地方政府把推高房价作为谋求GDP增长的工具,房地产业所具有的利益分配功能成了一些地方政府攫取财富的工具。在这样的情况下,如果还让境外“热钱”大规模参与其中,只会令这种利益分配机制更为复杂,让绝大多数民众与国家的利益受到伤害的可能性更大。

　　在国内房企融资“搁浅”的同时,另一方面,外资却变得“兴奋”起来。上海海善投资一位经理表示,近期外资在房地产领域相当活跃,不但开始考察收购项目,还有一些则与国内开发商进行接触。热钱的涌入正是瞄准国内开发商的资金缺口,有一些是想钻国内调控的空子,以图获得更高的利益。

　　“国十条”等调控房地产的新政出台后,在短期内收到一定效果,部分地方的房价已有一定的下降,重点房地产企业的融资计划也基本处于“稍息”状态。虽然媒体报道说证监会并没有叫停房企再融资,但实际上除了个别央企的再融资计划,在多数房企融资将就此搁浅。

　　在此情况下,外资改变了长期以来的观望等待、犹豫不决的态度,开始大举进军中国房地产市场。中国监管层从2月开始的在13个外汇业务量较大的省市组织开展的应对和打击“热钱”的专项行动中,已查实190起涉嫌违规案件,涉案金额73.5亿美元,其中已办结6起,涉案金额2700多万美元。

　　这73.5亿美元,相当于在3个月内,流入境内400多亿人民币的“热钱”。据分析,这73.5亿美元有较大部分已涌入国内房地产市场。当前,由于欧洲债务危机暴发,使国际资本逃离欧洲,而中国房地产市场的资金的需求巨大,成为这次国际资本的“避风港”。摩根斯坦利、高盛、麦格理、瑞银、花旗、美林、瑞星思达、华平投资、软银亚洲、凯雷投资、凯德置地等顶级跨国投资公司已不同形式进入国内房地产业。

　　其实,早在2010年初,监管层就已注意到境外“热钱”流入房地产市场潜在的风险。2009年底到2010年一季度,国内房地产市场异常火爆。当时美元套利交易升温很快,境外资本流入国内显著增加,许多拍出“地王”价的公司都具有外资背景。有数据显示,2009年在上海千万豪宅的购买者中,拥有上海户籍的仅占10%,而外籍人士和港澳台人士则分别占23%和16%。

　　中金公司首席经济学家哈继铭认为,中国居民可投资的渠道过于狭窄,即使当前出台了调控房地产市场、打击投机的政策,居民仍会走回老路。中国居民财富中,政府提供的和个人投资的社会保障和养老产品占比不足2%,房地产占比却高达60%;而发达国家则分别为20%以上和30%至40%。这说明中国资本市场和社保的薄弱导致居民用房地产替代,从而推高房价,也提高了“热钱”流入炒房的概率。

　　近期外资频繁在中国房地产市场的活动预示着新一轮外资投资房地产热潮的即将开始。出现这种情况,至少有两方面的原因。首先,中国房地产业是一个暴利行业,吸引国内所有行业不同的资金都进入房地产市场,导致产业结构及发展模式完全扭曲。如果不加限制导致外资进入房地产业,这种产业结构与发展模式扭曲的态势不仅不会改变,反而会进一步恶化。

　　其次,房地产业具有利益分配功能,外资大量进入,不仅令外国投资者通过这种投资获得巨大利润,也将令中国的国家利益受损,由全体人民共享转移为少数人享有。这种利益转移机制不仅会造成中国财富向国外转移,也会造成国内居民财富分配越来越不公,并引发严重的社会矛盾与冲突。外资进入房地产会引起如此巨大的问题,政府部门对这些简单的常识应非常清楚。

　　外资涌入中国房地产是福是祸,实际上已是泾渭分明。只不过让我们担忧的是,“国十条”等调控政策只针对内资,而不涉及到外资。更值得注意的是,今年4月,《国务院关于进一步做好利用外资工作的若干意见》中规定,《外商投资产业指导目录》中总投资（包括增资）3亿美元以下的鼓励类、允许类项目,除《政府核准的投资项目目录》规定需由国务院有关部门核准之外,由地方政府有关部门核准。

　　决策层将这一审批权下放至地方政府,在一定程度上便利了外资涌入房地产。当前,中国房地产市场的症结在于,不少地方政府把推高房价作为谋求GDP增长的工具,房地产业所具有的利益分配功能成了一些地方政府攫取财富的工具。在这样的情况下,如果还让境外“热钱”大规模参与其中,只会令这种利益分配机制更为复杂,让绝大多数民众与国家的利益受到伤害的可能性更大。