今年“五一”假期,申城楼市成交萧条,买卖双方陷入胶着对峙状态。随着各地楼市新政细则的出台及房地产持有环节税呼之欲出,以及近日的存款准备金率上调,之前开始走入低迷的楼市将承受更大压力。从目前来看,上海二手房市场已率先出现了价格松动的现象,而且正从外围向中心城区扩散。

　　买卖可谈价成趋势

　　记者从汉宇地产了解到,近期二手房卖家开始出现一定分化。在一些投资客比较集中的区域,试探性的价格松动已开始出现。如普陀区中远两湾城是温州投资者非常集中的区域,该楼盘在3月份最高挂牌单价上摸至每平方米3.5万元,而目前价格已回落至3.2万元,跌幅10%。不少人都表示,房价已达到年度高点,准备逢高脱手。

　　而在投资客同样众多的联洋社区,挂牌量也是暗流涌动。4月,联洋社区新增挂牌量为97套,比3月的87套多增10套。多年来一直备受投资客推崇的仁恒河滨城4月份新增挂牌量33套,环比3月增长32%。虽然挂牌量明显增长,但多数区域卖家主动调价的比例并不是很大,而买卖可以谈价已成趋势。

　　外围价格跌幅明显

　　南汇区域自从并入浦东新区后,房价一度出现飞涨,次新房价格高得尤其让人看不懂,但近期其价格已出现拐点。记者从汉宇地产康桥分行了解到,某一次新房楼盘一套78平方米的2房,之前总价为128万元,但政策出台后调整到122万元也无人问津。近期卖家愿以120万元出售,但客户依然犹豫不决。

　　另一次新房楼盘圣鑫苑4月初挂牌价达到了每平方米1.6万元,近期一套三房单价仅为每平方米1.4万元。在买卖中经过销售人员分析形势,卖家又下调了5万元,但根据贷款新政策,购房者首付需要增加20%,购房者一时支付不了这笔款。为了卖房,卖家竟然愿意接受购房者首付款打欠条。

　　其它外围区域,宝山区楼盘挂牌和成交价格也同时出现明显下滑。比如上大聚丰园,123平方米的2房目前挂牌价格为195万元,比1个月前下跌11%;另一套156平方米的3房挂牌价从230万元下滑到200万元,卖家一次性下调30万元。

　　中心区老公房先跌

　　曾经被投资者一致认可的最抗跌的市中心区域,二手房价格下跌也已经从老公房开始。据静安区大沽路一中介门店透露,新闸路上一套老公房,3月底挂牌总价152万元,4月初卖家欲涨价,但到了4月13日,卖家说150万元可考虑,最近居然以145.5万元成交。短短20天降价近7万元。

　　不过,市中心区次新房价格依然坚挺,如黄浦区有一套二期次新盘2房2厅建筑面积99.88平方米的房子,卖家原挂牌为330万元到手,结果有一客户看中且出价,卖家感到容易出手,便上调至340万元成交。

　　买卖双方目前对峙

　　“五一”小长假,应该是传统的成交旺季,但今非昔比。21世纪不动产数据监测中心对多个局部板块的统计数据显示,楼市尚未走出政策“消化期”。“五一”期间约有八成板块的带客看房量仍维持在4月下旬水平,其余二成则有所下滑,降幅在四成左右。等待利空出尽再入市是目前不少买家的心态,不过卖家的心态却开始波动了。

　　在普陀曹杨、虹口曲阳、浦东三林、浦东金桥(600639,股吧)等板块,目前可议价卖家比例已较4月下旬期间提高三成左右,议价幅度普遍在1%-5%之间。统计还显示,新政对交易结构也产生了不小影响,4月上中旬,90平方米以下户型的交易套数占比为61%,而4月下旬则提升至69%。

　　21世纪不动产认为,楼市在遭遇重大政策调整后,交投双方一般需要2-3月的政策消化期。在此期间,双方博弈将较为明显,在交易量连续处于低位后,卖家将会有一个普遍的降价过程。但基于市场供求格局未发生根本改变,大幅降价很难出现。预计博弈状态在6月会趋于弱化,更多卖家会做出价格让步,一些急于套现的卖家很可能抛出“特价房”。此时,待售房源性价比的提升会吸引自住买家入市。